Martin

Bostadspriser i Danmark har inte återhämtat sig efter toppen 2006 trots nollräntor, stor variation beroende på område. Lars Wildering har sammanställt siffror från Realkreditsrådet i Danmark för bostadspriser i landet. Sammanställningen gör gällande att den danska bostadsbolagen sprack 2006 och har inte återhämtat sig sedan dess 11 år senare.

Det är en sanning med en motivation faktiskt. För det beror på var man tittar. Man kan säga att bostadsmarknaden i Danmark har delvis återhämtat sig. Det beror helt på vilket område i Danmark man tittar på. I snitt, vilket inte säger så mycket eftersom det inte finns en snittlägenhet eller en snittvilla. Så kan man säga så här. Lägenheter har i snitt kommit tillbaka till rekordnivåer.

efter 10-11 år. Men fritidshus har i snitt de ligger snarare på botten eller har fallit ca 25% i pris. Villor radhus är fortfarande ner 8% men nedgången började där lite senare så det kanske inte är riktigt klart ännu.

Samtidigt är beskedet enligt danska uppgifter att återhämtningen bara skett i områden med en fungerande arbetsmarknad. Alltså i de områden som boomar i övrigt. Och resten av Danmark visar inte på återhämtade priser. Som vi tar ett exempel så är det värst i Gribbskov. Alla våra danska lyssnare får ursäkta mitt danska uttal.

Där har priserna fallit med 35% sedan toppen 2006. Så att på 11 år så är alltså priserna fortfarande 35% lägre än vad de var. Bäst är det i Nordjylland där priserna har ånt ner. Inte bara återhämtar sig utan är nu över toppnoteringen och totalt upp 29,2% sedan 2006.

Så där har priserna verkligen återhämtat sig och inte bara återhämtat sig utan ligger nu på nya toppnoteringar. Man ser också på grafen som Lars Wildreng har sammanställt att det är en minoritet av regionerna i Danmark som har återhämtat sig till nya nivåer. Majoriteten av regionerna är lägre prissatta än 2006, alltså 11 år efter.

Devisen att bostadspriser går alltid upp är något som inte stämmer i Danmark. Stämmer det inte i Danmark, då stämmer det inte i Sverige heller. Det finns ingenting som gör att Sverige skulle vara bättre. fritt från ekonomiska lagar. Vi förhåller oss på exakt samma sätt till verkligheten som alla andra länder. Lars Windreng skriver Kom ihåg att det krävs nollränta rent av negativa bolåneräntor i Danmark för att alls få denna återhämtning.

I Sverige är vi redan där. Med andra ord, när det smäller i Sverige, då blir det sannolikt värre i Sverige än i Danmark. Det här är siffror som jag tror väldigt få känner till. De flesta med stora bostadslån lever under föreställningen att bostadspriser alltid går upp, vilket inte stämmer. Det beror på hur man räknar. I nominella termer så länge staten kontrollerar sedeluppressen så går i princip alla priser upp.

Men problemet är ju när räntorna sätts ur spel och den här kreditexpansionen måste ta vägen någonstans så sprids de här nya pengarna inte jämnt över hela ekonomin samtidigt och alla priser stiger lika mycket. De åker in någonstans först.

Och i de senaste 10-15 åren, eller 20 åren, så har de här nya krediterna gått in i bostäder. Och det är därför vi har fått se så abnorma uppgångar. Men förr eller senare så tar ekonomiska lagar över och priserna jämnar ut sig utifrån mängden pengar i ekonomin.

Johnny

Det finns ju också något sorts argument från Fundamenta som man hör ibland. Man säger till exempel att en investering i en bostad i Stockholm kan i princip inte vara en dålig investering därför att Stockholm är ett så intressant och attraktivt område. Folk kommer alltid vilja bo där, liksom under överskådlig framtid, alla gånger under vår livstid.

Folk kommer alltid vilja flytta till Stockholm, det kommer vara ekonomisk expansion. Åtgärderna går för Sverige, det ekonomiska centret kommer alltid vara i Stockholm. Så att även om ämnen kan tyckas så dyrt nu och köpa en etta i Vasastan eller någonting, hiskeliga pengar, så kan priserna ändå aldrig gå ner. För att Stockholms attraktivitet som område kommer alltid gå upp så långt man kan förutsäga. Så det där är resonemanget någonstans att det reella värdet kommer att öka. För till exempel Stockholm är en så fantastisk plats.

Martin

Ja, men det där är ju ett resonemang som bygger på allt annat lika. Och ska vi lära oss någonting av den ekonomiska historien så är det att allt annat lika inte stämmer. Det blir ett väldigt teoretiskt sätt att resonera. Och jag tycker att den här artikeln illustrerar att man kan inte resonera i de termerna. För det händer saker ute i världen som påverkar hela Sverige.

att Riksbankens lilla räntejolle på det stora stormiga räntehavet. Vi har liksom inte så mycket att säga till om. Och att det inte bara är tillgång och efterfrågan som den analysen som du just presenterade bygger på. Det är inte bara det som sätter ett pris utan det är också andra faktorer. Så som bankernas villighet att låna ut. Och för att en...

För att priserna ska gå upp så måste det finnas köpare som är villiga att betala mer än den föregående ägaren. Och det kräver att bankerna fortsätter att låna ut pengar. Men hamnar bankerna i kris för att det är en bank i New York som smäller, då vill inte bankerna låna ut pengar.

Vilket gör att nya köpare har svårt att ta lika höga lån. Vilket gör att de inte kan betala lika mycket. Vilket gör att det inte finns tillräckligt många köpare. Vilket gör att priserna måste falla. Och det är oavsett hur attraktivt det är att bo runt Sofo. Personligen tycker jag att Stockholm har blivit en ganska tråkig plats de sista åren.

Det här illustrerar bara mina personliga preferenser. Textning.nu Är det någonting vi kan lära oss av österriksekonomi så är att personliga preferenser aldrig är allt annat lika. De är alltid i förändring och det är precis det som flyttar priser.

Johnny

Jag är benägen att tänka att en bostad i Stockholm kommer... Man måste tänka sig väldigt extrema omständigheter där den skulle bli värd noll eller den skulle bli värd väldigt lite. Det är om Putin eller Trump släpper en atombomb på Stockholm. på Stockholm och sånt där. Då är det mycket gammalt strålning och sånt där, kan man tänka sig. Det faktiskt inte går att sälja den här ettan på Sofo.

Men annars så kommer det säkert finnas ett, om Stockholm finns kvar så kommer det säkert finnas ett ordentligt värde. Men det jag kan tänka när jag har fått resonera sådär, och det har jag ändå hört ganska många människor jag känner tänka på det här sättet, att det kan inte vara fel, liksom, att investera i fastigheter i Stockholmsområdet. Det finns ju just de här andra... Andra faktorerna som inte har någonting att göra med Stockholm, men som driver upp priserna och förvrider ens perspektiv.

Förutom det som du just nämnde så finns det ju också specifikt internt i Sverige situationen med Migrationsverket. där flyktingmottagningen förvrider priserna på bostadsmarknaden. På ett sätt som kan tyckas vara kontraintuitivt, för man tänker mest på flyktingförläggningar och sånt där. Men i allt högre utsträckning så vill staten, kommunerna framför allt och Migrationsverket också, vill hyra lägenheter för att inhysa flyktingar.

Jag har aldrig sett några siffror på det där, men med tanke på hur mycket de betalar att hyra för lägenheter i storstaden. så är det helt otänkbart att det där inte lägger ett enormt stort tryck upp på hyrorna. Samtidigt är det folk i Stockholm och Göteborg som tänker att, oj vad hyrorna går upp. Det här är stimulerat, du kanske köper en till lägenhet för att kunna hyra ut den.

Du tror att det här är för att du har valt en så otroligt attraktiv och hipp stad. Att det är så fantastiskt mycket intressanta affärer på soffa och sånt där. Sjöra verket handlar om att Migrationsverket tokupphandlar lägenheter i Göteborg. Vilket får effekter på hela marknaden. Det är en karusell som kommer att ta slut. Det är inte så många år nu tills den svenska invandringskommunen kommer.

Det är en politik som läggs om helt och hållet. Och det inte finns den artificiella efterfrågan på lägenheter. Och då är det nog många som kommer få en kall dusch när de ser att de inte alls kan räkna med ett sådant värde på sin lägenhet. Så attraktiv var den inte.

Martin

Man ska också komma ihåg att bostadspriser även i kommuner där det är utflyttning av personer boende, så kallade avfolkningsorter. Där har bostadspriser också stigit i ungefär samma takt som attraktiva områden. Så uppenbarligen är det inte tillgång och efterfrågan enbart som styr, för då skulle bostadspriserna ha gått ner i de här kommunerna.

Men de har gått upp. Så det är inte tillgång och efterfrågan enbart som styr, utan det är också tillgången på billiga krediter. Och försvinner tillgången på billiga krediter, ja, då blir utvecklingen den motsatta.