Martin

Irland, följt av Malta, är avkastningsmässigt bästa land att investera i fastigheter för uthyrning inom EU enligt undersökning av World First. Sverige avkastningsmässigt sämsta land, mest troligen på grund av strikta juridiskt regleringar. Jag har relaterat till föregående diskussion om överhettning på bostadsmarknaden i Sverige, i allmänhet av Stockholm i synnerhet.

Times of Malta rapporterar om en undersökning av World First som rankar Irland och Malta som bästa land att investera i fastigheter för utgydning, alltså inom EU. Det här kallas på engelska för buy to let. Det är något som anses relativt fult i Sverige. Det vill säga att man köper en lägenhet och sen hyr ut den.

Men det är alltså fult att någon med överskott av kapital mobiliserar kapitalet. Och på så vis kan tillhandahålla en bostad till en person med underskott av kapital mot en skälig ersättning. Vad en skälig ersättning är, det varierar från land till land ut ur rättsfrågan etc. När jag tittar runt här på objektet.

På Malta så kan jag utan problem hitta objekt som skulle kunna ge strax under 10% avkastning innan skatt. Och det är ganska högt i en värld med negativa räntor. Och det är då på annons på existerande objekt så man kan ju då anta att Property Developers borde kunna få ännu bättre avkastning. Säkerligen har inte Malta högst avkastning i världen.

Det har nog inte Irland heller. Men viktad av andra faktorer som stark äganderätt, stabilt juridiskt system osv. Så är det synnerligen attraktivt, eller i alla fall ser det ut att vara det på pappret. Här på Malta erbjuder banker som HSBC speciella villkor för just buy to let. Och ändå verkar det inte som att Malta är överhettat. Ja, famous last words kanske. Vad säger du? Vad är din känsla? Martin, är det överhettat här på Malta? Ja,

Johnny

det tror jag att det är. Jag blir nyfiken på vad som får dig att tro att det inte är överhettat. Jag tycker att det verkar då vara en fullständig ira här på bostadsmarknaden. Och jag förstår det inte. Jag förstår inte resonemangen, jag förstår inte hur det går ihop. Men det i sig. Det tar jag som min egen oförståelse som en liten indikation om att jag får inte två och två gå ihop här.

Så jag misstänker att en hund är begraven och jag har svårt att tänka mig något annat än att det blir en ordentlig korrektion. efter den här totala halluljuliga stämningen som är på Maltas bostadsmarknad just nu? Mm.

Martin

Alltså det som talar emot överhettning tycker jag, det är att det går att få så fin avkastning. Det vill säga... Det borde finnas utrymme uppåt i priserna fortfarande på marknaden så att relativt sett de här avkastningarna går ner. Men däremot så, om det nu är så att vi får en europeisk sättning, alltså en lågkonjunktur och att vi får en europeisk bostadsmarknad på Dekis, då kommer ju definitivt Malta åka mer ner. Men jag tror att det i så fall blir en kortare sättningsperiod på Malta. relativt andra länder, tror jag.

Johnny

Men hyrorna har gått upp väldigt mycket i flera års tid. Så har hyrorna ökat väldigt mycket. Dels på grund av avregleringar, men också på grund av expats som vi som flyttar in och inte alls är lika priskänsliga som Malteserna. Malteserna är jättearga på oss expats ibland för att vi driver upp, det är en specialvariant av gentrifiering där vi driver upp hyrorna så långt att Malteserna har inte råd att bo i städerna längre.

Måste flytta ut på landet. Och såna här saker. Men det är lätt för mig i alla fall att se ett scenario där den här efterfrågan på lägenheter med svinhöga hyror avtar. Och rätt var det är så kan det gå i andra riktningen. Inte minst i kombination med att det på Malta finns osedvanligt många fastigheter som idag står tomma och gåanvända.

Men som mycket väl på kort varsel skulle kunna exploderas. Jag tycker det är konstigt att det inte händer redan nu med tanke på hur höga hyrorna är. Tänk på hur höga hyror man de facto lyckas ta för lägenheter. Alla de här tomma townhousen och tomma lägenheterna som man ser överallt här på Malta. Det borde finnas ett oerhört starkt incitament att fixa upp dem på det sätt som behövs och börja hyra ut dem.

På så sätt börja stabilisera. Jag tycker verkligen att det finns flera skäl till skeptis och att priserna kommer att bli mer normala. Själv hoppas jag på det på egen del. Jag har ju tänkt att vi förmodligen vill stanna på Malta tills vidare. Jag tänker att det är två år eller något så det är bra. Hoppas och tror jag att priserna kommer att ha genomgått en korrektion så vi kommer att kunna göra ett klipp.

Martin

Det är mycket, mycket möjligt. Speciellt om 2018 bjuder på lågkonjunktur. Kanske en ganska stark sådan, sannolikt, eftersom vi har haft då... En väldigt, väldigt lång period. Det är ju tio år utan lågkonjunktur eftersom det är stimulanser av guds nåde. Så det är inte alls osannolikt att vi får en sättning och det liksom mattas av lite grann.

Däremot så ska man komma ihåg att... Lägenheterna eller bostäderna här på Malta är fortfarande betydligt billigare än i Sverige i relativt sett, det vill säga relativt disponibel inkomst. Alltså det är Sverige som vi sa i en tidigare artikel här, bland de dyraste i hela världen. Så att ur ett Stockholmsperspektiv så känner man ju att det är bargains överallt här på Malta.

Johnny

Ja, bara för att inte ge fel intryck eller avskräcka någon svensk som har funderat på flytta till Malta. Det är ju så när man flyttar ner hit att värdet man får för pengarna för boende är enormt mycket större. Alltså man kan, när vi flyttade hit, nu har det förändrats lite grann kanske, men min magkänsla när vi flyttade hit var att du betalar hälften så mycket och får dubbelt så mycket.

Ja. Så det var om man fick fyra gånger mer för pengarna. Så kändes det för mig subjektivt. Bara tummen pek fingret. Titta på bostadsmarknaden. Och så är det fortfarande att det ökar din levnadsstandard väldigt mycket. Du flyttar från Stockholm till Malta. Men det är ju ett farligt val. Det är nästan lite bubbelaktigt, tycker jag. Ett typiskt bubbelsymptom. Att man har orealistiska referenspunkter. Man säger att det här är ingen bubbla. Jämfört med den här extrembubblan här borta. Så är priserna fortfarande rimliga.

Martin

Jag tycker den här indikationen på att avkastningen är rätt hög dels är jag som att det finns... att det är relativt hälsosamt även om jag... om man tittar på hur utvecklingen har gått på Malta så har det gått enormt fort det kan inte peka rakt uppåt för all evighet naturligtvis så att ja, vi får se vad framtiden har att bringa.