Martin

Bostadsbubblan i Sverige systemhotande när den spricker enligt banken Barclays rankas högst på index över europeiska systemrisker. OECD varnade första gången 2011. Lars Vildreng som på sin blogg Cornucopia tar upp en analys som Barclays har gjort och citerar även OECD som varnar för risknivåerna i den svenska banksektorn relaterat till bostadsbubblan.

Man rankar Sverige högst av alla bland de europeiska länderna där man ger Sverige 2,2 och England 1,7. Och indexet tar hänsyn till bankernas risktagande och regeringens och myndigheternas handlingskraft. Inte bara bostadspriserna.

Vad gäller myndigheternas handlingskraft så... Där finns det mycket att säga om den svenska regeringen. Bankernas risktagande vad gäller de svenska, den är uppe och tävlar på världspoppen i alla fall.

Johnny

Jag är nyfiken på en sak som folk brukar påpeka ibland och det är att bostadspriserna i Sverige har ökat väldigt mycket. Samtidigt så lär man sig att vara försiktig. Priserna på till exempel bostadsrätter i storstadsområdena, kommer de krascha? Verkar det sannolikt? Det finns många faktorer i alla fall som jag också tycker verkar tala för att priserna kommer fortsätta vara artificiellt höga på längre sikt.

Dels är efterfrågan även på lång sikt förmodligen hög om att bo i till exempel Stockholm. Samtidigt så finns det massor med politiska hinder mot att bo i till exempel Stockholm. att bygga nya bostäder. Så det finns ingen naturlig fungerande marknadsmekanism där utbudet möter efterfrågan utan man har ett kraftigt artificiellt begränsat utbud och fortsatt hög och ökande efterfrågan. Måde inte det tala för att man även fortsättningsvis har väldigt höga bostadspriser?

Martin

Jo, man kan definitivt göra det argumentet som säkert påskyndar. en korrigering i marknaden, förlåt, att den skjuter korrigeringen på framtiden mer än det hade gjort i en mer fungerande marknad. Men samtidigt ska man veta att de svenska bostadspriserna har ökat ungefär lika mycket även på avfolkningsorter.

Så det handlar inte om att det är brist på lägenheter utan det handlar om att det är för mycket pengar som jagar bostäder. Pris sätts inte bara genom tillgång och efterfrågan utan det handlar också om hur pass tillgängliga krediter är i det här fallet. Eftersom folk lånar till de här bostäderna.

Johnny

Efterfrågan är artificiellt hög på bostadsmarknaden jämt med att tillgången är artificiellt låg.

Martin

Jag skulle säga att det som är pådrivande i den svenska bostadsbubblan är bankernas tillgång. villighet att låna ut mer och mer och mer pengar. Och det kan ju vara så att det uppstår en situation som gör att de svenska bankerna hamnar i blåsväder av en händelse som inte härrör från den svenska marknaden.

Det skulle kunna till exempel vara en bankkris i Italien som sprider sig upp över Europa och når de svenska bankerna genom bland annat de komplicerade upplägg av och även hur bankerna har tillgångar i europeiska statsobligationer och så vidare. Bankkriser kan spila sig väldigt snabbt över världen.

Det här gör att bankerna blir tvungna att dra åt kreditkranen, att man inte lånar ut lika mycket pengar längre, att man höjer kraven mot låntagare och så vidare. Eller helt enkelt slutar låna ut pengar som har hänt under en kortare period. När det inte finns någon... längre som kan låna ännu mer än vad som tidigare har gjorts.

Då finns det inte tillräckligt med kredit i systemet vilket gör att det enda sättet för bostäder att byta ägare är till ett lägre pris. Att vi kan få ett prisfall om 50% eller något sånt där, det ser jag som mycket sannolikt om det kommer en ny bankkris.

Det finns en historisk jämförelse där också. Under 90-talet fick vi en nedgång i bostadspriser med ungefär 50%, ibland mindre och ibland mera på olika platser i Sverige. Just den gången så handlade det om att den svenska kronan hamnade i kris eftersom den hade varit så misskött under så lång tid. Men det visar ju på att det kan finnas externa faktorer som gör att det påverkar någonting så lokalt som en bostadsmarknad.

Johnny

Intressant. Jag hoppas som vanligt på en ordentlig krasch på svenska bostadspriser. Så att jag äntligen kan köpa den där våningen på Kristianstadgatan i Malmö, som jag brukar fantisera om. Trevligt. Hur många trådar tror du det tar innan vi kan svepa in i Sverige och komma tillbaka till hemlandet och köpa upp alla billiga lägenheter?

Martin

Ja, det var en bra fråga. Sverige är nog det sista landet jag skulle köpa fastigheter i. Men då ska vi få se helt andra saker. Då ska vi först ha en kraschad bostadsbubbla som efter några år har bottnat ut. Där man kan se en liten modest uppgång igen. Och sen ska vi ha ett skydd för fastighetsägare som inte är helt i händerna på hyresgästföreningen och annat.

Sen ska vi ha en reformerad andrahandsutgivningsmarknad. Nu är jag inte expert på Malmö men jag har hört att det kanske inte är så himla tryggt där. Kanske är det sådana faktorer också som påverkar priser lokalt. Jag skulle nog hellre investera i fastigheter i ett land som har betydligt större skydd för äganderätten. Men förrätta gärna mer om vad som lockar med Malmö.

Johnny

Ja det där är min affärshemlighet. Mitt jobb i Råd i bubbla är bara att... Bäsa området så mycket som möjligt, så att jag sen kan hida in och göra den här investeringen när folk har lämnat området och lägenheterna står tomma. Ja,

Martin

men det låter klokt och strategiskt. Det här är vanlig metod på Wall Street, att man bäsar en sak för att sen kunna köpa någonting billigt.